當(dāng)前位置：中國(guó)廣告人網(wǎng)站>創(chuàng)意策劃>房產(chǎn)酒店>詳細(xì)內(nèi)容 “哈客來(lái)”數(shù)碼廣場(chǎng)招商策劃紀(jì)實(shí) 作者：佚名 時(shí)間：2003-8-10 字體：[大] [中] [小]

    2001年10在東莞的答謝酒會(huì)上，我與哈客來(lái)數(shù)碼集團(tuán)朱董事長(zhǎng)緊緊握手。在8前的半年多時(shí)間里，哈客來(lái)數(shù)碼廣場(chǎng)招商率不到10%，在我們介入策劃以來(lái)的二個(gè)月時(shí)間里，哈客來(lái)數(shù)碼廣場(chǎng)招商率達(dá)到80%上，且不足二萬(wàn)余元的推廣費(fèi)用，面對(duì)一下子竄升的業(yè)績(jī)發(fā)展商連聲的贊道。
    早在8月，哈客來(lái)數(shù)碼廣場(chǎng)的副總經(jīng)理找到我們，希望我們通過(guò)出奇制勝的策劃戰(zhàn)略將廣場(chǎng)招商率達(dá)到60%以上，好搶在約定的10月正式開(kāi)業(yè)。我們知道哈客來(lái)數(shù)碼廣場(chǎng)是不容樂(lè)觀的，也有好幾拔的公司給策劃過(guò)了，錢(qián)也發(fā)了不少，眼看只有二個(gè)月就要開(kāi)業(yè)，所有的鋪位出租率
還不到10%，招商工作一度陷入困境，而且情況十分危機(jī)。
    我們對(duì)其戰(zhàn)略深入的進(jìn)行具體分析時(shí)，當(dāng)時(shí)的情況比我們想象的要糟糕得多，要在短時(shí)間內(nèi)完成招商工作，幾乎都是不可能的；我們?nèi)鐚?shí)地跟投資商進(jìn)行了溝通，投資商說(shuō)我們也知道這情況，我們就是希望你能夠有所起色的呀。我們也只能背水一戰(zhàn)了，將這“死”馬當(dāng)成活馬醫(yī)了。
    哈客來(lái)數(shù)碼廣場(chǎng)主要存在以下幾個(gè)方面的致命的問(wèn)題：
    首先是定位與價(jià)位問(wèn)題。
    哈客來(lái)數(shù)碼廣場(chǎng)在起初的定位來(lái)看將購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)融為一體的綜合性電腦賣(mài)場(chǎng)，很有長(zhǎng)遠(yuǎn)目光的，并不是象我們內(nèi)地的一些投資商家那樣急功近利（東莞其它一些電腦賣(mài)場(chǎng)大多是在原來(lái)生意較好的電腦賣(mài)場(chǎng)旁邊蓋幾層房子裝修一下即可，根本沒(méi)有想過(guò)給人什么購(gòu)物環(huán)境配套等等）；投資商一味的強(qiáng)調(diào)哈客來(lái)的設(shè)施投入有多大多大，價(jià)位自然要高了，但是租鋪用來(lái)經(jīng)營(yíng)的商家（或者說(shuō)是掏錢(qián)的人）并不一定賣(mài)你的帳的（目標(biāo)客戶(hù)群體則有一種普遍的心理是鋪?zhàn)饩秃寐铮�。根�?jù)市場(chǎng)調(diào)研得知，目標(biāo)群體中可以接受的價(jià)位是在每平方70-80元左右，而哈客來(lái)的價(jià)位遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于此價(jià)，每平方的場(chǎng)租就達(dá)100多元，物業(yè)管理費(fèi)用也要40多元每平方，竟然比他們可接受的價(jià)位高出兩倍多。
    其次是地段及人流的問(wèn)題。
    在房地產(chǎn)里強(qiáng)調(diào)的三要素“第一地段、第二地段、第三還是地段”明確了地段的重要性；雖然哈客來(lái)并不屬于房地產(chǎn)之范疇，但地段對(duì)它來(lái)說(shuō)也是極其重要的。哈客來(lái)位于東莞市萬(wàn)江區(qū)，萬(wàn)江區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度及消費(fèi)能力非常一般，基本上沒(méi)有形成消費(fèi)商圈，且遠(yuǎn)離市中區(qū)二公里多；也許只有在比較的偏的地段地價(jià)才會(huì)比較便宜，只有通過(guò)企劃者的大創(chuàng)意來(lái)炒紅此地段，讓它為此升值，恰逢當(dāng)時(shí)市政府及區(qū)政府也已經(jīng)有計(jì)劃發(fā)展萬(wàn)江區(qū)，規(guī)劃商業(yè)區(qū)的其中哈客來(lái)也被例為政府支持的項(xiàng)目之一；但是在沒(méi)有發(fā)展起來(lái)之前，消費(fèi)者也是需要長(zhǎng)期不斷的進(jìn)行培育的，缺少對(duì)他們的培育，沒(méi)有了人流就等于沒(méi)有了現(xiàn)金流，不能賺錢(qián)且要冒風(fēng)險(xiǎn)的生意誰(shuí)去做，“賺錢(qián)才是硬道理”嘛！租鋪經(jīng)營(yíng)的商家賺不到錢(qián)時(shí)一定要危及投資商的生存。
    再次，是招商與經(jīng)營(yíng)思路。
    招商之初采取“先到先得”措施，一開(kāi)始不懂行的受眾（準(zhǔn)備投資這種電腦經(jīng)營(yíng)者，但并沒(méi)有過(guò)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)）倒是覺(jué)得是誘惑，匆忙簽訂；以至于到后來(lái)，真正是做品牌電腦的行家倒找不到理想的鋪位而不得不放棄；其實(shí)在招商與地產(chǎn)銷(xiāo)售上都有一個(gè)預(yù)留部分珍貴單位的做法，這樣可以有效的控制賣(mài)給場(chǎng)的整體布局。在經(jīng)營(yíng)思路上，并沒(méi)有一套可以讓投資租鋪的商家一個(gè)可以永續(xù)經(jīng)營(yíng)的可行性方案，投資商則認(rèn)為能招好商賺到錢(qián)以后的事情好辦得好的。
    第四，是廣告策略。
    哈客來(lái)在招商之初，沒(méi)有認(rèn)真思考就匆忙的簽訂了六臺(tái)公交車(chē)（六條行線，每條行線一臺(tái)）車(chē)身廣告的合同。據(jù)我們統(tǒng)計(jì)分析，公車(chē)廣告是東莞廣告中比較有效的媒體之一，所占媒體比例也相當(dāng)大，但是在東莞有100多路公交車(chē)，2000多輛奔赴（因?yàn)闁|莞的車(chē)速是相當(dāng)快的）于33個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，行程達(dá)數(shù)萬(wàn)公里；而哈客來(lái)的六臺(tái)公車(chē)完全淹沒(méi)在車(chē)流之中了，當(dāng)然不要說(shuō)有傳播的效果了；即使有業(yè)務(wù)人員出去拜訪客戶(hù)時(shí)說(shuō)做了多少公車(chē)廣告，但他們幾乎尋找了半個(gè)月都很難見(jiàn)上一眼，單公司的業(yè)務(wù)人員常出去也很難得見(jiàn)到的。究其原因是在廣告投放之前，不能進(jìn)行有效的進(jìn)行媒體分析與選取，以至于單方面聽(tīng)取了媒體效果的片面性的誤導(dǎo)。
    所幸的是哈客來(lái)數(shù)碼廣場(chǎng)有一個(gè)唯一的閃光點(diǎn)，那就是它的配套設(shè)施，廣場(chǎng)前面近1000平米的音樂(lè)噴水廣場(chǎng)，后面4000平米的停車(chē)場(chǎng)是其它電腦賣(mài)場(chǎng)所無(wú)法比的。
    同時(shí)我們也對(duì)東莞市主要的幾個(gè)電腦賣(mài)場(chǎng)進(jìn)行了分析：
    東日電腦城是東莞市最早建成開(kāi)業(yè)的電腦交易市場(chǎng)，主要的消費(fèi)群體為學(xué)生與一般的工薪階層，是目前生意是好的一家；以至于另一投資商將緊臨其右將建筑物裝修改成東升電腦城也分得了一杯羹；但是，所有的規(guī)劃均已過(guò)時(shí)，遲早會(huì)在這么幾年淘汰的。
    天源電腦次之，消費(fèi)群體則以中高收入階層及家庭、機(jī)關(guān)等為主，東莞發(fā)展較為迅速的一家（成功的原因是因?yàn)槲挥谑兄行膮^(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施好、配套設(shè)施完備、有停車(chē)場(chǎng)及活動(dòng)空間合理）。
    全球電腦城則是最為失敗的一家，位于繁華之市中心區(qū)商業(yè)大廈三樓，投入近千萬(wàn)元完善基礎(chǔ)設(shè)施，同時(shí)也投入了大量的廣告，還聘請(qǐng)了北京某知名策劃人為其總策劃，倡導(dǎo)鋪面賣(mài)電腦，網(wǎng)上送一個(gè)購(gòu)物城，讓你的電腦賣(mài)到世界各地（失敗之原因：沒(méi)法去改變消費(fèi)者一種消費(fèi)心理，買(mǎi)電腦還是按傳統(tǒng)方式去交易市場(chǎng)，全球電腦城的優(yōu)勢(shì)是有很多，但訴求點(diǎn)太多且并不準(zhǔn)確，企劃人想一步到位的東西太多，能夠落到實(shí)處的很少）。這一失敗的運(yùn)作波及到哈客來(lái)的運(yùn)作了來(lái)。
    而在哈客來(lái)大量投入廣告招商之時(shí)，百老匯電腦城不動(dòng)聲色呼之即出，緊靠天源電腦城之左側(cè)，全面攔截哈客來(lái)之目標(biāo)客戶(hù)，并且在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，他們的業(yè)務(wù)人員對(duì)哈客來(lái)進(jìn)行全面的抨擊與誹謗，對(duì)哈客來(lái)構(gòu)成極大的威脅。
    經(jīng)過(guò)充分的調(diào)查分析，我們將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手全面鎖定于百老匯電腦城。百老匯電腦城占據(jù)天時(shí)、地利、價(jià)格低之勢(shì)，其它的配套設(shè)施無(wú)法與哈客來(lái)相比，但其價(jià)格與地利之勢(shì)即可全面將哈客來(lái)致于死地，我們必須以一整套與眾不同的推廣策略才能夠吸引目標(biāo)消費(fèi)群，才有成功的可能。
    1、我們已經(jīng)進(jìn)行過(guò)詳盡的分析了，哈客來(lái)并沒(méi)有大的優(yōu)勢(shì)（最能吸引目標(biāo)群體的），所以我們?cè)谠V求方面就只能避實(shí)就虛，主推及宣傳特色化的建筑、專(zhuān)業(yè)化的經(jīng)營(yíng)，盡量避開(kāi)地段與租金，其實(shí)就是要找一個(gè)非常具有震憾力的主題來(lái)奪人眼球，這一主題，不僅要求目標(biāo)群體對(duì)哈客來(lái)產(chǎn)生好感及關(guān)注度。
    2、經(jīng)過(guò)腦力風(fēng)暴之后，我們決定將招商工作分三步來(lái)進(jìn)行推廣。
    第一步以高屋建瓴之勢(shì)使目標(biāo)群體對(duì)哈客來(lái)數(shù)碼廣場(chǎng)刮目相看，全面而又系統(tǒng)的介紹哈客來(lái)，使得哈客來(lái)能夠讓更多的人來(lái)關(guān)注，同時(shí)使本來(lái)熟知的哈客來(lái)的目標(biāo)群體則感受到哈客來(lái)即將有大的動(dòng)作推出。
    第二步我們?yōu)榱藰?shù)立起哈客來(lái)“東莞市首座國(guó)際級(jí)數(shù)碼廣場(chǎng)”之形象，我們參展世界第四大電博會(huì)，向更多的知道或不知道哈客來(lái)的目標(biāo)受眾傳遞此種信息，有效的促成猶豫不決的受眾則快速定奪。
    第三步則通過(guò)舉行答謝酒會(huì)來(lái)向社會(huì)各界表示謝意與敬意，樹(shù)立好的社會(huì)公眾形象。
    經(jīng)過(guò)反復(fù)創(chuàng)意及討論，我們提出的“東莞市首座國(guó)際級(jí)數(shù)碼廣場(chǎng)”作為宣傳主題獲得了哈客來(lái)高層的通過(guò)，我們就從以下幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行了廣告創(chuàng)作于訴求：
    我們不是因招商而招商（突破其因招商而招商之瓶頸），我們要首先造一個(gè)勢(shì)，向廣大的目標(biāo)受眾敞開(kāi)心扉，向他們展示哈客來(lái)的獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)理念，而受眾則根據(jù)這些理念來(lái)判斷發(fā)展商的實(shí)力、可靠性其發(fā)展?jié)摿�，同時(shí)也可以作為是否去哈客來(lái)租鋪的決定。
    同時(shí)我們經(jīng)過(guò)媒體分析與效果評(píng)測(cè)之后，選取了在電腦行業(yè)內(nèi)的有很大知名度的《IT快訊》投放廣告（其發(fā)行量達(dá)2萬(wàn)余份，相當(dāng)于東莞唯一的公開(kāi)發(fā)行之媒體《東莞日?qǐng)?bào)》的發(fā)行數(shù)，并且在本市100%以上做電腦生意的人都對(duì)其有所了解），我們連續(xù)投放六期頭版（整版）廣告（其費(fèi)用卻相當(dāng)于《東莞日?qǐng)?bào)》的1/10，目標(biāo)受眾及千人成本卻要高出10-15%左右），我們極力說(shuō)服了投資商的廣告投放。
    廣告以《與眾不同，一定出眾——我有我精彩》為主題作為開(kāi)篇，全面系統(tǒng)的介紹了哈客來(lái)的自身的優(yōu)勢(shì)；廣告設(shè)計(jì)上更是考慮到媒體本身的局限（即在有限的雙色中尋找最佳的廣告效果為基礎(chǔ)），廣告選擇了報(bào)紙的頭版以一整版形式推出（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手曾經(jīng)也有在同一媒體上推出過(guò)半版廣告的），在聲勢(shì)上有奪人之勢(shì)，整版紅色的為底特別刺目，廣告主題“與眾不同，一定出眾”特別突出，圖中尤其是蓋在建筑物上的那個(gè)“1”字與哈客來(lái)數(shù)碼廣場(chǎng)字樣，首先向人們傳達(dá)一種哈客來(lái)與眾不同的形象，讓他們對(duì)哈客來(lái)有一個(gè)印象；同時(shí)，建筑物的介紹于在圖上并未體現(xiàn)出來(lái)（廣告上哈客來(lái)獨(dú)特的建筑物還是用線條勾劃出來(lái)的），給哈客來(lái)遮上一層面紗，留給受眾一種神密的感覺(jué)，因?yàn)槲覀兿嘈胖灰�刺激到受眾的感觀，他們才會(huì)有機(jī)會(huì)來(lái)現(xiàn)場(chǎng)，來(lái)現(xiàn)場(chǎng)就一定會(huì)對(duì)建筑及配套設(shè)施給予充分的肯定的。
    廣告一經(jīng)推出，在行業(yè)產(chǎn)生很大的反響（行業(yè)這樣的廣告還是頭一次，卻格外引人注目），許多人看到廣告后紛紛打來(lái)電話詢(xún)問(wèn)招商的有關(guān)事項(xiàng)，對(duì)哈客來(lái)表示出濃厚的興趣；
    緊接著的第二篇《即將閃亮登場(chǎng)——因你更精彩》在一個(gè)星期后又出街了，廣告則重點(diǎn)訴求招商的相關(guān)事項(xiàng)，在廣告設(shè)計(jì)中，我們還是采用了整版的紅色來(lái)奪人眼球，在文案上我們又結(jié)合上周受眾反映熱烈的情況作了簡(jiǎn)述，形成新聞式的廣告，又讓受眾欣喜了一回，關(guān)注度也增添了一些趣味性。
    在中秋、國(guó)慶（2001年中秋、國(guó)慶是同一天）到來(lái)之際，由于國(guó)慶長(zhǎng)假的旅游消費(fèi)經(jīng)濟(jì)的沖擊，我們專(zhuān)門(mén)推出了以中秋為主題的《月圓·人緣·財(cái)源——心中充滿愛(ài)》廣告，一邊向廣大的東莞市民表示節(jié)日的問(wèn)候，一邊向目標(biāo)群體亮出與眾不同的一招——凡在中秋節(jié)這一天來(lái)哈客來(lái)現(xiàn)場(chǎng)觀看、可以領(lǐng)取一份另人意想不到的驚喜�！霸聢A”代表思鄉(xiāng)之情，“人緣”代表來(lái)哈客來(lái)將結(jié)識(shí)不少的人緣，“財(cái)源”則代表來(lái)哈客來(lái)租鋪經(jīng)營(yíng)將有滾滾財(cái)源來(lái)，也表露出哈客來(lái)心中對(duì)投資租鋪經(jīng)營(yíng)者們有所關(guān)懷與愛(ài)意的，直接區(qū)隔了“發(fā)展商只認(rèn)錢(qián)，不管別人的死活”的說(shuō)法。其實(shí)我們對(duì)中秋的廣告效果并不抱任何希望，只想傳達(dá)我們的獨(dú)特性、人性化的東西，同時(shí)加上國(guó)慶的長(zhǎng)假、車(chē)博會(huì)等的圍攻；但是還是有許多的人來(lái)了，并不是為了一份精美禮品而是認(rèn)為哈客來(lái)比百老匯電腦城想得更多，他們表示投資經(jīng)營(yíng)有信心。
    接下來(lái)的一篇《愛(ài)你=愛(ài)自己——將愛(ài)進(jìn)行到底》將“愛(ài)”進(jìn)行了全新的詮釋?zhuān)�文案中指出發(fā)展商及經(jīng)營(yíng)商之間的結(jié)合是愛(ài)的開(kāi)始，在以后的日子里發(fā)展商將一道與經(jīng)營(yíng)商共同攜手創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，贏得更多的利潤(rùn)，尋求更大的發(fā)展。
    第一波廣告刊出后，以其獨(dú)具匠心的設(shè)計(jì)，生動(dòng)而又人性化的語(yǔ)言，贏得了廣告受眾的強(qiáng)烈反響，每天招商熱線電話出現(xiàn)了從未有過(guò)的熱線，每天接待的參觀者也是一批接一批，促成了不少客戶(hù)的簽約，給哈客來(lái)的招商工作帶來(lái)生機(jī)。
    我們乘勝追擊推出了第二波的廣告，并且配合參展電博會(huì)作為宣傳來(lái)推廣。電博會(huì)自從2000年開(kāi)始每年在東莞舉辦一次，已成為僅次于美國(guó)拉斯維加斯秋季電腦展、德國(guó)漢諾威電腦電信博覽會(huì)、臺(tái)北國(guó)際電腦展之后的全球第四大電腦展覽會(huì)，其影響力之大可想而知。
    我們通過(guò)區(qū)政府才好不容易爭(zhēng)取到一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)展示區(qū)，為此次電博會(huì)創(chuàng)作了《我在D75號(hào)等你——電博會(huì)我們有約》為主題的廣告，并且為配合此次展會(huì)，我們還專(zhuān)門(mén)印刷了彩色單張，并向準(zhǔn)客戶(hù)們贈(zèng)送入場(chǎng)券，邀請(qǐng)他們來(lái)電博會(huì)看熱鬧。在電博會(huì)上，我們派了導(dǎo)購(gòu)員在展會(huì)的入口專(zhuān)門(mén)接待參觀者，并詳細(xì)的向他們介紹了哈客來(lái)的規(guī)模及特色等，我們將此展會(huì)辦成了明副其實(shí)的現(xiàn)場(chǎng)院說(shuō)明會(huì)，吸引了眾多的商家。
    電博會(huì)過(guò)后，招商工作已接近了尾聲，超過(guò)了發(fā)展原定于的60%，我們建議作了一個(gè)慶賀酒會(huì)，為此創(chuàng)作了《把酒當(dāng)歌須盡歡——金秋十月我們同舉杯》為主題的廣告，為本次招商策劃劃上一個(gè)圓滿的句號(hào)。
    整套廣告一環(huán)連一環(huán)，一邊用廣告宣傳樹(shù)立了良好的企業(yè)形象，一邊則以實(shí)際行動(dòng)來(lái)向投資租鋪的經(jīng)營(yíng)者們表明企業(yè)能夠說(shuō)到做到（參加電博會(huì)、舉行答謝酒會(huì)）絕不食言，樹(shù)立企業(yè)良好的誠(chéng)信之道。整個(gè)招商活動(dòng)歷時(shí)二個(gè)多月，前后投入廣告費(fèi)用不足2萬(wàn)余元，哈客來(lái)的招商工作卻取得完滿成功，超出發(fā)展商的預(yù)期目標(biāo)，高達(dá)80%以上，并且樹(shù)立了獨(dú)特的品牌形象，令發(fā)展商喜出望外。